L’Atto notarile di una compravendita immobiliare: I tempi cambiano!

In passato, quando i Notai si trovavano a raccontare, a certificare una “compravendita immobiliare” e si trattava di parlare del cuore del problema ovvero della transazione economica di colui che pagava e soprattutto di come pagava (avente causa), il Notaio annotava:

“MODALITA’ DI PAGAMENTO: Accordi diretti fra le parti”.

In pratica, faceva il c.d. “pesce in barile” nel senso che, pur sapendo e conoscendo tutto, non diceva niente, rimaneva muto, immobile nei suoi segreti.

Obblighi antiriciclaggio dei professionisti contabili

Dopo l’introduzione della prima normativa antiriciclaggio risalente alla legge n.197/91, interessante solo il mondo finanziario e quindi banche e dintorni, negli anni a venire, sulla base di vari interventi, tali obblighi furono estesi anche ai professionisti legali e per essi, oltre agli avvocati e revisori contabili, furono indicati anche i Notai.

Questi ultimi pertanto, sulla scorta di una normativa variegata erano tenuti al controllo della regolarità circa il rispetto della soglia economica (trasferimento di denaro contante), anche per cogliere eventuali trasferimenti artificiosamente frazionati in violazione all’art.49 del d.lgs 231/2007.

In ogni caso, onere principale dell’Atto notarile e quindi del Notaio è stato quello di spiegare bene ed in dettaglio quelle che sono state le modalità di pagamento, ivi compresa l’eventuale presenza di mediatori, fideiussori etc.

Cass. n. 26880 del 16 ottobre 2024

E’ stato un caso questo, dove i contraenti ma in una certa misura anche il professionista sono tornati a fare il “pesce in barile” quando, a proposito della descrizione necessaria circa le “Modalità di pagamento”, dichiararono che le modalità “non erano precisate”, avvenute prima del rogito e prima dell’entrata in vigore del DL 223/2006 (che obbliga le parti a rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica della modalità di pagamento del corrispettivo).

Di questo modus operandi il Notaio non battè ciglio, non attivando alcuna “collaborazione attiva (Segnalazione di operazione sospetta), nelle more di una sanzione da parte del Ministreo di Economia e Finanze che puntualmente arrivò.

Nella realtà, le stesse Linee Guida in materia di adeguata verifica della clientela, approvate dal Consiglio Nazionale del Notariato nel 2014, richiedono che nella valutazione del rischio associato al tipo di cliente e operazione, il Notaio, al pari di quyalunque altro soggetto obbligatio agli adempimenti antiriciclaggio debbe tenere ben presente il grado e la disponibilità a collaborare da parte dei clienti e quindi dei contraenti della compravendita immobiliare.

“Modalità non precisate”, una formula molto simile agli “accordi diretti fra le parti”: Il tempo si è fermato anzi no, è tornato indietro!